沪上4月第一周楼市成交量骤减5成
刚需客对新政更加敏感 CFP
4月第一周全市新房成交量明显回落,二手房门店带看量和成交量骤然减少5成以上,有些门店4月至今成交单数仍然为零。业界认为,目前买卖双方都持谨慎态度。此外,从调控政策的弹性来看,房贷政策是否收紧将成为需求降温的信号。从目前房价的上升趋势判断,房贷收紧只是时间问题。如果成交量出现持续降温,价格势必将会有所调整。
清明3天小长假的交易量仅5.75万平方米。全市仅1个商品住宅项目批准预售,仅新增93套房,供应量下降趋势更加明显。因此,4月份新房市场成交降温已在所难免,预计成交量较上月降下降4-5成。
新盘推盘量大幅减少,开发商对于政策采取观望态度,也不排除或是在酝酿新一轮的涨价策略。但是,基于目前的调控政策,大幅的提价已不大可能,小幅提价、稳步跑量将成为开发商当前的首选销售策略。汉宇地产分析师认为,从调控政策的弹性看,刚需群体对于调控政策更加敏感,所以需求率先降温的可能性很大,但是短期内不可能立即呈现。如果成交量出现持续降温,价格势必有所调整。从供需关系判断,嘉定新城、松江新城等存量较大外围区域,房价可能率先趋稳。
[房贷]
房贷暂未收紧,二套房贷仍执行首付6成
记者综合各大银行提供的信息及最新调查显示,目前本市各大银行执行的二套房贷政策均无变化,二套房的最低首付比例依然是6成,利率上浮1.1倍。除建行首套房利率提高到基准利率外,工行、农行、中行、交行等大型商业银行首套房利率最低仍可有85折优惠。
与此同时,针对首套房和二套房的个人公积金贷款政策均未调整。不过,从市公积金管理中心透露的信息来看,审批流程较以往有所收紧,加强了“认房又认贷”的审核。
[卖家]
2成以上卖家闻风撤盘“缓一缓”
尽管有高价楼盘降价急抛,不过近期二手房挂牌量总体来看还是大幅减少。根据德佑地产监控的二手挂牌数据,去年4月初,全市二手住宅挂牌量尚有16.77万套,到了今年4月初已下降至13.14万套,一年之间减少了3.63万套,跌幅高达21.7%。从各环线看,外环外的跌幅最大。外环外区域二手住宅挂牌量的基数较小,虽然减少的绝对量大大低于其他两个环区,但跌幅则要大得多。
从近期二手住宅挂牌减少的情况看,挂牌量减少最为严重的时段是“国五条”刚出台后的3月上中旬,2月末时全市挂牌量尚有13.97万套,到3月18日时仅剩13.06万套,在这一时期,政策所造成的大量入市使二手市场挂牌量迅速消耗。不过此后,由于入市狂潮逐渐冷却,3月下旬以来的二手挂牌量处于相对稳定的状态,在13.1万-13.3万套之间波动。尽管如此,由于前期的成交高潮消耗了大量的高性价比房源,即便总体挂牌量止跌,依然难改有效挂牌房源不足的问题。
从各大中介公司反映的情况看,进入4月后,新增挂牌稀少,同时成交量也相比3月大幅下滑,两相抵消之下,在售量基本稳定。据上海中原地产统计数据显示,分行挂牌量较3月同期下滑约7成,部分分行近4天来零挂牌。记者从上海中原大木桥分行、共康分行、罗阳分行了解到,上海“国五条”细则公布后,卖家观望情绪逐渐显现,至少有2成以上的卖家闻风撤盘,门店挂牌量也明显减少。上海中原共康分行经理黄伟国表示,上海细则并未明确落实时间,使许多卖家心里没底,因而纷纷选择观望。
在浦东罗阳板块,卖家的观望情绪比较明显,4成左右的卖家表示“不打算卖了,要等等看”,比如之前门店有一套“和平小区”67平方米的两房,3月挂牌价为155万元,后又升至158万。细则公布后,虽然依旧有客户看房,但卖家仍表示不卖了。
上海中原罗阳分行经理汪瑞表示,不仅已挂牌的卖家纷纷撤盘,3月底后一周,门店新挂牌的房源量为零,门店带看量也比3月同期下降了6成左右。不过,汪瑞也表示,目前二手房市场刚性需求仍然存在,一旦政策明晰落实,从长线来看,有置换改善需求的客户仍然会继续入市。
相比3月售出的房源,目前周边的同类挂牌房源价格普遍要高出20万-30万元。4月初以来成交的房源,绝大多数都是3月已经有了明确意向的高性价比房源,目前仍在挂牌的房源往往由于价格偏高而少人问津,门店的带看量亦随之明显减少。如大华[简介 最新动态]清水湾花园,其挂牌房源价格相比前期普遍高出5%-10%。
[!--empirenews.page--]个别“闪签”再现
新“国五条”出台后,“按20%个人所得计征”成为购房者最关心的问题。在最新出炉的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》这一上海版细则中,“满5年唯一”的住房是否免征个人所得税并未明确提及。
记者从部分中介门店了解到,因细则出台时间尚短,故目前暂未对整体市场构成太大影响。21世纪不动产上海锐丰普陀大渡河板块区域经理介绍,沪版新“国五条”细则公布后,门店内即接到多个客户的电话问询。
整个周末,问询量较前一个周末增加一倍多。问询的内容主要以新政是否执行、执行时间及操作内容三方面为主,大家对于刚公布的沪版细则尚存有较多疑问,生怕在后续交易过程中会产生额外费用。
此外,部分预期转弱及未赶上此前“末班车”的客户再次焦急起来,市场“闪签”情况再现。21世纪不动产上海锐丰虹口临平板块区域经理透露,上周末门店内成交再现3月初的高峰,单日即有4组以上的客户签订买卖合同。
在成交的几单交易中,不乏因沪版细则出台而着急出售的卖家。一名卖家属置换类型,此前对出售持观望态度。但随着沪版细则出台,他突然表示愿意与当前在谈的客户尽快签订买卖合同,并以300余万元的价格顺利出售了自有的一套110平米左右的二房。他担心细则执行后到手房款变少,影响近期的置换计划。
免税房环比涨幅5%
4月以来,除价格外,二手房各项指标均大幅回落。汉宇地产统计数据显示,4月首周,全市二手房市场,看房量环比下降超过50%,买卖签约量环比减少80%,排队签约过户的现象不再出现。二手房市场瞬间降温,除了受到清明节假期影响,很大程度上是因为上海国五条细则出台,买卖双方开始转入观望阶段。
与成交量急剧减少相对应的是,二手房价格趋势变化不大。“满五年唯一”的免税房源挂牌价格延续上涨势头,不少房源环比涨幅都在5%左右,部分卖家有惜售和观望趋势;其他房源价格则保持平稳势头,未呈现明显涨跌,议价空间也比较有限。受市场降温及房源大量消耗影响,二手房挂牌量也出现了减少。而卖家心态未受到政策太大影响,涨价的预期未发生改变,预计短期内二手房价格还将保持坚挺。值得一提的是,随着二手房成交升温,今年以来市中心老公房的价格保持稳中有涨,其中3月份涨幅最大,涨幅在5万-10万元不等。
根据房源分布,上海市中心老公房主要集中在内外环线之间,房龄多数集中在1995年前后。虽然房龄普遍较老,但是地段、配套优势可以弥补房龄的不足。并且市场上“满五年唯一”的免税房,大多数属于这类房源。
由于老公房是目前上海二手房市场小户型的供需绝对主力,总价低,并且多位于交通便捷的地铁附近,深受刚需买家欢迎,因此往往也是“跳价”的常客。不过,近期随着看房量下降,“一房多客”的现象明显减少。从买家结构分析来看,90%以上都是首次置业的年轻客户。
投资型业主降价5%-10%“拿快钱”
进入4月以来,不仅卖家挂牌的热情日益减少,仍在挂牌的房源也多因性价比不高而乏人问津。为此,一些大面积中高端房源为了尽快出手“避税”而选择了降价。
别墅等中高端房业主向来对市场的风吹草动十分敏感,“国五条”细则的落地自然也让他们颇有触动。中高端投资客群由于其房源标的较大,当初买入价较低,且均持有两套以上,几乎不可能免交20%的个税,所以要么转售为租,要么抛售获利“拿快钱”。
因此,近期大面积高总价的别墅型房源中,卖家让价幅度最为抢眼。上海中原徐泾别墅分行易平旺透露,受细则出台影响,板块内拥有多套别墅的业主担心之后会承担20%个税而降价抛售物业,比如,板块内一套278平方米带装修的独栋别墅,卖家是投资客,3月初挂牌价830万元,细则出台后,卖家或将交纳约96万元的个税,因此愿意降价50万元,结果4月初就以780万元成交了。
在浦东碧云,一套“维诗凯亚[最新消息 价格 户型 点评]”的独栋别墅,房东原来挂牌价2600万元,细则出台后,让价200万元抛售,目前,该房源仍待售中。
非别墅类的中高端房源也不乏降价的现象。上海中原徐汇永新分行白胜利表示,4月以来,区域内不少中高端楼盘,如徐家汇花园[最新消息 价格 户型 点评]、永新花园等均价在45000元/平方米左右的二手房源,有不少投资型业主在降价,幅度在5%-10%。
3月底细则公布后,业主为抢在细则落实前成交,纷纷加大让价幅度,一般700万-800万元的三房让价幅度普遍在20万元,一套总价500万元以上的两房,让价幅度也达到10万元。白胜利补充说:“目前,下调房价已经成为这类投资型房东的共识,为避免之后承担20%个税,多数卖家表示,对有明确购房意向的客户,在现有让价幅度上还可给予一定议价空间。”