商住算不算贷？违约要不要赔？317新政细节可能被误读

“国是直通车”向多位房地产专家、律师咨询了317新政中被误读、没说清的内容

问：限购限贷新政出来后，签约的房子付不起首付了，违约需要承担什么法律责任？“双倍赔偿”有法可依吗？

答：要看合同里有没有约定贷款政策条款。

徐帅：如果合同里约定了贷款政策等条款，那需要按照约定履行，我国合同法规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，此时买房人无故无权解除合同，如果出现违约，需要承担违约责任，即《合同法》第一百零七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” “双倍赔偿”所约束的是定金条款，即《担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

如果合同里没有约定贷款政策等条款，根据最高院及北京市法院的相关解释，此种情况可以解除合同双方互不承担违约责任。

左胜高：首先出现合同违约情况，要先看明确的约定事项，违约责任要遵循合同中的特殊约定。如果合同中没有特殊约定，根据2011年的一项司法实践来看，如果合同确实受到政策变化影响而无法履新，在没有其他特殊约定的情况下，不仅可以解除合同，而且可以退换定金。

问：没有网签的可以无责违约吗？

答：确实无法过户的，可解除合同。

徐帅：针对这种情况，最高人民法院在2011年印发的民事审判纪要中提到：经审查，买房人确实因为贷款政策变化而不能办理贷款的，可以解除合同。北京市高院相关的会议纪要中也明确“房屋限购政策在性质上属于公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房政策的实施导致买受人无法办理过户登记的，可以要求解除合同”。

同时《合同法》规定合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。这种情况解除合同下双方互不违约，出卖人要返还定金房款等费用，买受人退房，经纪机构退还中介费用。如果房屋没有因此跌价，赔偿损失也很难认定。

问：还是符合某些条件可以无责违约？比如有解读说，这次限购政策重点在“限贷”，如果是“限购”，那法律上可以算合约无效，“限贷”就需要证明你的财力的确无法担负贷款，才能算合作无效。

答：具体情况具体分析。

徐帅：关于不同的解读甚至不同的裁判这个问题也确实在司法实践中存在，所以上述所说的可以解除的情形也需要具体案例具体分析，要综合考虑新政对合同履行的影响，包括买房人的经济实力、负债情况、因新政增加的首付情况等因素进行考虑。如果单纯的只是因为新政出台而解除合同法院一般也不会支持，一定是综合全部因素判断是否对履行合同造成影响。

问：我买过商住房，贷款记录到底算不算“认贷”范畴？

答：目前不算。

康俊亮：新政中的“住房”，无论是认房、还是认贷，都是指“住宅”。购买商住房的贷款记录，目前不计入贷款次数。

张大伟：商住不是一种产权属性。它的产权性质和写字楼、商铺是一样的。所以北京这次调控目前的政策和商住并没有关系，商住目前并不计算贷款次数。

问：如果我之前的贷款是我老公主贷的，但是是婚后共同房产，如果离婚了，那我算不算有没有贷款记录？

答：查征信，共同申请有记录，算二套。

康俊亮：共同申请，在央行征信报告中有记录，这两个都具备，算二套。

左胜高：根据新政，认定是否为首贷是以“居民家庭名下”为标准的。只要夫妇双方购买住房时申请过贷款，不管是借款申请人还是共同申请人，也不管贷款是否已还清，夫妇双方都将有贷款记录了，即使离婚，任一一方名下都算有贷款记录。根据新政，认定是否为首贷是以“居民家庭名下”为标准的。只要夫妇双方购买住房时申请过贷款，不管是借款申请人还是共同申请人，也不管贷款是否已还清，夫妇双方都将有贷款记录了，即使离婚，任一一方名下都算有贷款记录。

徐帅：借款申请人及共同申请人均有贷款记录，个人贷款记录可通过中国人民银行征信中心网站进行查询个人信用记录报告。通过离婚规避税款降低首付等会带来一系列法律问题，比如离婚必然带来财产分割，先前房屋的性质很可能由共有变成个人财产。甚至对之后的家庭析产、遗嘱、继承产生影响。

问：我想在北京申请自住房，但贷款购买过商住房，是否影响购房资格？在外地有过商品房贷款记录，是否影响购房资格？

答：不影响。

康俊亮：目前北京自住房申请的条件是名下无房的北京家庭，商住房不算。原来在外地买过商品房，有按揭贷款，也不影响自住房申购。此次调控主要着力在“贷款政策”，不影响自住房、公租房申购和申请资格。但需要注意的是，有可能按照首套申购成功自住房缴税，按照二套房贷款。

采访、编辑：庞无忌、夏宾、肖欣