南京千万级别墅烂尾7年 阳明山庄业主维权尚无进展

7年前，朱先生花了约1100万元买了位于南京市紫金山东侧汤山新城区域的阳明山庄。

阳明山庄位于黄龙山坡上，又紧邻阳山碑材名胜风景区，加之开发商承诺配建高尔夫球场、私家登山道、户户引入汤山温泉等高端配套，所以售价高昂，在2009年至2010年期间，一栋别墅总售价就高达几百万元甚至上千万元。

7年后，站在自己花千万元买来的别墅旁，朱先生看到的是杂草丛生的地面、积堆如山的垃圾、灌满污水的地下室，曾经承诺的高尔夫球场、汤山“天池”都成了泡影。

不仅如此，朱先生告诉人民财经：“小区目前都没有通水通电通煤气，污水处理系统也没有建好，道路坑坑洼洼，周边杂草丛生，还时不时有挖掘机闯进来捣毁小区里的设备，根本无法入住。”

阳明山庄项目小区现状 业主供图

业主：原开发商资金链断裂 后续开发商恶意闯入

据记者了解，阳明山庄的开发商为南京元通置业公司，该公司在开发阳明山庄后期时资金链断裂，导致阳明山庄在建工程陆续停工直至进入烂尾状态。

虽然业主所购买的别墅，有的已经竣工交付，有的还处在未完工的状态，但无论小区是否竣工交付，小区至今没有完全通水、通气、通电，距离达到入住条件还尚远。

在南京元通置业公司无力继续开发阳明山庄后，阳明山庄后续地块经由司法拍卖辗转到了另外两家开发商手中，然而，接手的开发商与业主再次引起了冲突。

朱先生反映称：“接手的其中一名为云溪置业的开发商强制无偿使用阳明山庄小区的道路、配套、绿化景观等小区资源，多次驾驶大型吊车、装载机、挖掘机闯入小区，捣毁大门等小区设备，小区业主最多时一个月报警达80余次，严重威胁到业主的财产和人身安全。”

接盘开发商的恶意闯入成为点燃阳明山庄百余名业主心中怒火的直接原因，3月15日，多名业主联名到南京市江宁区汤山街道信访办上访，希望当地政府能出面协商开发商并解决小区烂尾的问题。

朱先生称：“南京元通置业公司已经资不抵债，如果能在政府的帮助下实现破产重组并重新引进负责的、统一的开发商进行接盘，相信阳明山庄能够成为我们安居乐业的家园。”

阳明山庄项目小区现状 业主供图

江宁区住建局和建工局：由汤山街道来协调

对于阳明山庄烂尾的情况，人民财经最先联络了南京市江宁区住建局办公室，其工作人员表示：“有十多名业主到信访办反映小区的情况，目前，该事件已经由汤山街道负责牵头，协调开发商和相关部门来推进此事。”

江宁区住建局作为当地房地产开发主管部门，并未给出处理方案，在追问下，其工作人员进一步表示：“由于整个事件验收不是住建局验收，牵头也不是住建局牵头，还需要向其他相关部门了解情况。”

随后，人民财经就阳明山庄未实现“三通”却通过验收的情况，致电南京市江宁区建工局相关工作人员，其称：“房屋验收的具体工作应由其下设的质监站来管理。”

人民财经联络到质监站相关工作人员，其表示：“我们在竣工验收的时候，煤气是不管的，(煤气)是燃气集团的事情，电不是说房屋内部电路有问题，而是房屋外部供电不足，水也一样，是外部设备，这些都是由自来水公司和市供电局自己施工、设计、安装、验收的，我们验收的时候通水通电就可以。”

据进一步了解，在竣工验收时，南京元通置业公司为了应付验收只是安装了“临时水电”，而“临时水电”却“成功”通过了验收。

熟悉该领域的资深律师王海涛向人民财经提供了江苏省工程质量标准《住宅工程质量分户验收规程》，其中，对水管道安装工程、电气工程的验收要求都有明确的规定，经验收合格后，方可交付使用。

王海涛认为：“如果该小区在没有达到上述标准，以及其他相关标准的情况下，政府验收部门给予验收合格，属行政行为违法。如该验收行为导致购房者受到损害，可向政府部门申请行政复议或者提出行政诉讼(要求撤销该验收合格的行政行为，并可要求相关部门责令开发商整改)。”

其后，人民财经联络到汤山街道相关负责人，其表示：“目前，汤山街道和住建局、建工局等相关部门达成共识，由汤山街道牵头开发商，协调各部门进行处理。”

业主朱先生也向人民财经证实，目前，阳明山庄烂尾事件已经交由汤山街道来牵头，但是，尚未有新的进展和处理方案。

律师建言：政府应发挥建设性作用

对于阳明山庄的业主而言，目前最紧迫的事情就是实现小区“三通”，平整道路，修好排污系统，引进新的物业管理公司，使得小区尽快可以入住。

对于业主代表朱先生提出的申请破产并引入新开发商进行统一开发的建议，京衡律师集团上海事务所高级合伙人邓学平律师表示，根据《破产法》有关规定，当开发商不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力时，开发商和其债权人均可以向人民法院申请破产。向人民法院提出破产申请时，应当提交破产申请书和有关证据。

在加快破产程序推进和引进新的开发商方面，邓学平律师认为：“政府应发挥建设性作用。”

不仅如此，对于烂尾楼的整治，我国《城市房地产开发经营管理条例》规定，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。如果出现烂尾楼事件，相关部门可以进行行政性的干预，以保障各类债权人的利益为原则，召开债权人会议，协商处理方案，还可以通过税费优惠政策、限期自行处置、强制性代理处置、强制性拆除、托管续建、引入新开发商、融资盘活等方式更好地平息烂尾楼事件。

此外，对于云溪置业公司破坏阳明小区公共设施，邓学平律师指出：“业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费、公共基础设施建设费和公共配套设施建设费。从《物权法》来说，所有在这个楼盘购买了房子的业主，都是该小区土地使用权人，公共基础设施、公共配套设施的所有权人。后期其他开发商破坏小区公共基础设施和配套设施的，系侵犯了业主的所有权和使用权。”

王海涛律师补充称，该小区另外地块被转卖给另外的开发商，接盘的开发商强制穿过小区并破坏小区的公园、配套等，如果是必须通过该小区通行的，该小区业主应当提供必要的便利。但是，该开发商挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及小区业主物业的安全。如该开发商的行为，给小区业主物业造成损害的，小区业主可以向法院起诉，要求开发商“停止侵害”、“排除妨害”，造成损失的可以要求“赔偿损失”。